Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf so viel müssen Sie einplanen

Wer eine Immobilie in Deutschland kauft, steht schnell vor einer Kostenfrage, die viele unterschätzen: die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf. So viel müssen Sie einplanen — und das kann je nach Bundesland erheblich variieren. Diese Steuer fällt direkt beim Erwerb von Grundstücken, Häusern oder Eigentumswohnungen an und wird vom zuständigen Finanzamt erhoben. Im Jahr 2022 generierten die deutschen Bundesländer durch diese Abgabe insgesamt 14 Milliarden Euro an Steuereinnahmen. Kein Randthema also. Wer den Kauf einer Immobilie plant, sollte die Grunderwerbsteuer von Anfang an in die Finanzierungsrechnung einbeziehen — sie gehört zu den Kaufnebenkosten, die nicht über ein Hypothekendarlehen finanziert werden können.

Was die Grunderwerbsteuer wirklich bedeutet

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die beim Eigentumsübergang von Grundstücken und Immobilien erhoben wird. Sie entsteht in dem Moment, in dem ein notariell beurkundeter Kaufvertrag abgeschlossen wird. Grundlage für die Berechnung ist in der Regel der Kaufpreis der Immobilie, wie er im Vertrag ausgewiesen ist. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, den Kaufvertrag dem zuständigen Finanzamt zu melden.

Das Finanzamt stellt anschließend einen Grunderwerbsteuerbescheid aus. Erst nach Bezahlung dieser Steuer erteilt das Amt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eintragung im Grundbuch erfolgen kann. Der Käufer ist der Steuerschuldner — auch wenn vertraglich manchmal etwas anderes vereinbart wird, bleibt er gegenüber dem Finanzamt haftbar.

Eine Freigrenze existiert: Liegt der Kaufpreis unter 2.500 Euro, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Diese Grenze ist in der Praxis bei Immobilienkäufen selten relevant, spielt aber bei sehr kleinen Grundstücksanteilen eine Rolle. Wichtig zu wissen ist außerdem, dass die Steuer nicht auf den Kredit, sondern auf den Kaufpreis berechnet wird — unabhängig davon, wie der Erwerb finanziert wird.

Die rechtliche Grundlage bildet das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Die Steuersätze selbst werden seit 2006 von den Bundesländern eigenständig festgelegt, was zu den heute deutlichen regionalen Unterschieden geführt hat. Wer eine Immobilie in Bayern kauft, zahlt deutlich weniger als jemand, der in Schleswig-Holstein oder Brandenburg erwirbt.

Steuersätze im Bundesländervergleich

Die Spanne der Grunderwerbsteuersätze reicht in Deutschland von 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent. Bayern und Sachsen halten als einzige Bundesländer noch den ursprünglichen Bundessatz von 3,5 Prozent. Die meisten anderen Länder haben ihre Sätze in den vergangenen Jahren schrittweise angehoben. Einige Länder haben ihre Sätze zuletzt 2023 erneut angepasst.

Bundesland	Steuersatz	Steuer bei 300.000 €	Mögliche Befreiungen
Bayern	3,5 %	10.500 €	Familienübertragungen, Erbschaft
Sachsen	3,5 %	10.500 €	Familienübertragungen, Erbschaft
Hamburg	5,5 %	16.500 €	Erbschaft, Schenkung an Verwandte
Baden-Württemberg	5,0 %	15.000 €	Familienübertragungen
Hessen	6,0 %	18.000 €	Erbschaft, Schenkung
Nordrhein-Westfalen	6,5 %	19.500 €	Familienübertragungen, Erbschaft
Brandenburg	6,5 %	19.500 €	Erbschaft, Schenkung
Schleswig-Holstein	6,5 %	19.500 €	Familienübertragungen
Thüringen	6,5 %	19.500 €	Erbschaft, Schenkung
Berlin	6,0 %	18.000 €	Familienübertragungen, Erbschaft

Diese Unterschiede sind bei der Standortwahl nicht zu unterschätzen. Wer eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro in Bayern kauft, zahlt 14.000 Euro Grunderwerbsteuer. Für dasselbe Objekt in Nordrhein-Westfalen wären es 26.000 Euro — eine Differenz von 12.000 Euro allein durch den Steuersatz. Bei hochpreisigen Immobilien in Ballungsräumen kann diese Differenz noch deutlich größer ausfallen.

Gesamtkosten eines Immobilienkaufs realistisch kalkulieren

Die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf ist nicht die einzige Nebenkosten-Position. So viel müssen Sie insgesamt einplanen: Neben der Steuer kommen Notarkosten, Grundbucheintragungsgebühren und gegebenenfalls eine Maklerprovision hinzu. In der Summe können die Kaufnebenkosten zwischen 9 und 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und betragen in der Regel zwischen 1,0 und 1,5 Prozent des Kaufpreises. Die Grundbucheintragung schlägt mit etwa 0,5 Prozent zu Buche. Die Maklerprovision variiert regional, liegt aber häufig zwischen 3,57 und 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer — wobei seit 2020 Käufer und Verkäufer die Provision teilen müssen.

Ein konkretes Rechenbeispiel verdeutlicht die Dimension: Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro in Hessen ergibt sich folgende Kostenkalkulation. Die Grunderwerbsteuer beträgt 6 Prozent, also 21.000 Euro. Notarkosten und Grundbuch kommen auf etwa 5.250 Euro. Dazu kommt eine hälftige Maklerprovision von rund 7.500 Euro. Die Gesamtnebenkosten summieren sich auf gut 33.750 Euro — ohne einen einzigen Euro Renovierung oder Umzug.

Banken finanzieren diese Nebenkosten in der Regel nicht über das Hypothekendarlehen. Das bedeutet: Käufer müssen ausreichend Eigenkapital vorhalten, um die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zu bestreiten. Wer mit knappem Eigenkapital plant, riskiert eine Finanzierungslücke unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung. Eine frühzeitige Beratung durch einen unabhängigen Steuerberater oder Finanzierungsexperten kann hier vor bösen Überraschungen schützen.

Befreiungen und Sonderregelungen im Überblick

Das Grunderwerbsteuergesetz sieht mehrere Befreiungstatbestände vor. Der häufigste Fall betrifft Immobilienübertragungen innerhalb der Familie. Überträgt ein Elternteil eine Immobilie auf ein Kind, einen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Diese Regelung gilt auch für Scheidungsfolgenvereinbarungen, bei denen Immobilien zwischen Eheleuten übertragen werden.

Auch Erbschaften und Schenkungen sind grunderwerbsteuerfrei, sofern die Übertragung unentgeltlich erfolgt. Hier greift allerdings die Erbschaft- und Schenkungsteuer, die eine andere Berechnungsgrundlage hat. Wer eine Immobilie erbt und dabei Schulden übernimmt, sollte prüfen, ob der Vorgang als teilentgeltlich eingestuft werden könnte — das könnte eine teilweise Grunderwerbsteuerpflicht auslösen.

Bei Unternehmensübertragungen gibt es ebenfalls Sonderregelungen. Wenn mindestens 90 Prozent der Anteile an einer Gesellschaft, die Grundstücke hält, übertragen werden, kann Grunderwerbsteuer anfallen. Diese sogenannte Share-Deal-Problematik war politisch lange umstritten. Seit 2021 gelten verschärfte Regeln: Die relevante Schwelle wurde von 95 auf 90 Prozent gesenkt, und die Haltefristen wurden verlängert.

Für Privatpersonen ist außerdem die Möglichkeit interessant, bewegliche Gegenstände aus dem Kaufpreis herauszurechnen. Einbauküchen, Gartenhäuser oder hochwertige Einrichtungsgegenstände können separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden. Da die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstücks- und Gebäudeanteil erhoben wird, reduziert sich die Bemessungsgrundlage entsprechend. Das Finanzamt prüft solche Angaben auf Plausibilität — übertriebene Abzüge werden nicht akzeptiert.

Strategisch planen statt nachträglich kalkulieren

Die Bundesländerwahl kann bei einem Immobilienkauf einen erheblichen finanziellen Unterschied machen. Wer in Grenznähe zwischen zwei Bundesländern sucht, sollte den Steuersatz als konkreten Vergleichsfaktor in die Kaufentscheidung einbeziehen. Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht regelmäßig aktualisierte Übersichten zu den geltenden Sätzen.

Änderungen der Steuersätze erfolgen durch Landesgesetze und können kurzfristig in Kraft treten. Wer einen Kauf konkret plant, sollte den aktuell gültigen Satz beim zuständigen Finanzamt oder über einen Steuerberater verifizieren — die in diesem Artikel genannten Sätze entsprechen dem Stand 2023, können sich aber ändern.

Immobilienkäufer, die über eine Kapitalgesellschaft oder GbR erwerben, stehen vor anderen steuerlichen Konstellationen als Privatpersonen. Hier lohnt sich die Einbindung eines auf Immobilienrecht spezialisierten Steuerberaters bereits in der Planungsphase. Die Transaktionsstruktur kann erhebliche Auswirkungen auf die Steuerlast haben — und eine falsch gewählte Struktur lässt sich nach Vertragsunterzeichnung kaum noch korrigieren.

Wer eine Neubauimmobilie direkt vom Bauträger erwirbt, zahlt Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstücksanteil, wenn Grundstück und Bauleistung getrennt beauftragt werden. Werden beide Leistungen vom selben Anbieter erbracht und im selben Vertrag gebündelt, gilt der Gesamtpreis als Bemessungsgrundlage. Diese Unterscheidung kann bei einem Neubau mit einem Kaufpreis von 500.000 Euro eine Steuerdifferenz von mehreren tausend Euro ausmachen. Die genaue Vertragsgestaltung mit dem Notar abzusprechen, zahlt sich hier buchstäblich aus.